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租金支出1
自用住宅用地之土地增值稅適用10%優惠稅率申請~

所稅查核準則第72條第九項~

營利事業承租土地,自費建屋

起造人為出租人之稅務處理原則


現行稅法規定類型

承租人

(營利事業)

出租人

個人

營利事業

A.起造人登記為地主,承租人負擔全部建造費用

1.每期付現部分,列為租金支出

2.建造費用列為租賃改良,並依租賃期間分攤費用

1.每期收現部分,列為租金收入

2.按租賃期間計算各年度租賃收入。

1.同左

2.所有權登記日,帳列房屋資產及預收租金,前者依固定資產耐用年限攤提折舊,後者依租賃期間轉列租金收入。

A.1會計處理

1. 出資興建中

借:在建房屋 $陸續支付

借:進項稅額 $

貸:銀行存款 $

2.完工登記給地主

借:租賃權利 2,000

貸:在建房屋 2,000

3.每年底互開發票(約期20)

借:租金支出 100

借:進項稅額 5

貸:租賃權利 100

貸:銷項稅額 5

4.每年底對地主個人,開立發票及免扣繳憑單

借:租金支出 105

貸:租賃權利 100

貸:銷項稅額 5

1.---------

2.完工登記在個人

3. ---------

4.每年底收到免扣繳憑單,按年申報綜所稅100

1.---------

2.完工登記在B公司

借:房 屋2,000(開始提折舊)

貸:預收租金2,000

3.每年底互開發票(約期20)

借:預收租金 100

借:進項稅額 5

貸:租金收入 100

貸:銷項稅額 5

4.-------------

A.2營業稅

1.承租土地建屋於租期內無償使用者其進項稅額得以扣抵

○○股份有限公司承租土地,利用其自有資金以地主名義於該土地上興建房屋,且約定租賃期間土地承租人無償使用房屋,其興建房屋所支付之進項營業稅額,得憑相關憑證核實認定依法扣抵銷項稅額。(財政部83/12/14台財稅第831626216號函)

2.營業人承租土地以地主名義建屋使用者如何開立統一發票釋疑 

營業人承租土地,以地主名義於承租土地上出資興建房屋,並約定租賃期間由承租人使用該房屋者,地主及承租人應分別以建物營建總成本,按租賃期間平均計算各年度收入,但當年度租賃時間未滿1年者,應按月比例計算當年度收入,並於租賃期間之每年1231日前及租賃期滿時,加計當年度現金租金收入,開立統一發票報繳營業稅。(財政部96/03/16台財稅字第09604517940號令)

3.營業人承受租地建屋之個人租賃權如何開立發票釋疑

營業人向個人承租土地,以出租人名義興建房屋,於租賃期間屆滿前,將租賃權益轉讓予其他營業人時,如係經徵得出租人同意,且按原租賃契約內容履行者,應由承讓之營業人以房屋營建總成本之剩餘價值未攤餘額,按剩餘租期分期開立統一發票予出租人。(財政部97/01/21台財稅字第09600545570號函)

A.3所得稅

1.租地自費建屋登記為出租人所有應依建物之營建總成本按租賃期間平均計算各年度租賃收入

一、土地承租人於承租之土地上自費建屋,將建物所有權登記為出租人(包含個人或營利事業)所有,並約定租賃期間由承租人使用該房屋,土地出租人應依建物之營建總成本,按租賃期間平均計算各年度租賃收入加計當年度收取之現金為其租賃收入總額,於減除必要損耗及費用後,核算各年度租賃所得。但在原訂租賃期間內,依建物之營建總成本平均計算各年度租賃收入,如遇有解約或建物出售時,應就剩餘租賃期間應歸屬之建造成本歸課土地出租人租賃契約解約年度或建物出售年度之租賃所得。二、依據上開規定計算之租金,顯較當地一般租金為低者,稽徵機關得依所得稅法第14條第1項第5類規定,參照當地一般租金調整計算租賃收入;或依營利事業所得稅查核準則第22條規定辦理。(財政部96/03/16台財稅字第09604517910號令)

2.補充說明財政部96台財稅字第09604517910號令之適用疑義

二、本部96316日台財稅字第09604517910號令發布後,土地承租人屬所得稅法第89條規定之扣繳義務人者,其代付建造房屋之工程款,於給付時免依同法第88條規定扣繳所得稅,但應依該令一、之規定計算各年度出租人租賃收入,依同法第89條第3項規定申報及填發免扣繳憑單;土地出租人如屬營利事業,並符合所得稅法施行細則第83條第2項依法就租賃收入開立統一發票之規定者,得免申報及填發免扣繳憑單。另前揭本部96年令發布日後,土地承租人未依上開規定申報及填發免扣繳憑單者,請加強輔導限期補開,其依限補開者免予處罰。三、土地出租人如屬個人者,於計算租賃所得時,如未能提示必要損耗及費用確實證據者,准予按所得年度財產租賃必要損耗及費用標準有關出租建物固定資產之費用率減除必要損耗及費用。(財政部97/10/16台財稅字第09704545790號函)

 

 無

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